RVO erbaurecht

Folgendes ist gut zu wissen :

Durch ein Gerichtsurteil des “Hoge Raad“, sind fast alle Mobilheime in den Niederlanden zu Immobilien erklärt worden. Dies hat zur Folge, dass durch Zuwachsrecht der Grundbesitzer Eigentümer des Mobilheims geworden ist.

Wir haben mit unserem Mieterverein vereinbart, dass wir “Recht van Opstal“ (Erbbaurecht) anbieten werden. Gemeinsam sehen wir viele Vorteile.

Nämlich :

Ø Mieter wird wieder Eigentümer seiner Immobilie

Ø Mieter kann seine Immobilie verkaufen

Ø Verhältnis Vermieter / Mieter ist klar und deutlich und notariell festgelegt. Ausserdem sind die Angaben öffentlich zugänglich

Ø Durch„“Recht van Opstal“ ist der Mieter der Parzelle juristisch abgesichert und hat er gute Sicherheit bezüglich die Parzelle und Immobilie

Ø Ein zukünftiger Parkeigner muss die beim Kadaster ( Grundbuch) eingetragenen Daten respektieren

Die Eigentumsverhältnisse sind dadurch deutlich, weil alles beim Kataster eingetragen ist. Hierdurch bieten wir Sicherheit und Klarheit.

Dies ist eine Übersetzung vom holländischen Text. Bei Streitigkeiten gilt der Originaltext.

ERLÄUTERUNG DES MIETABHÄNGIGEN ERBBAURECHTS

Was ist ein mietabhängiges Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht erteilt einem Berechtigten das Recht, um in, auf oder über einer unbeweglichen Sache einer anderen Person Gebäude, Bauwerke oder Bepflanzungen als Eigentum zu haben oder zu erwerben. Ohne ein solches Erbbaurecht sind alle diese Sachen von Rechts wegen Eigentum des Bodeneigentümers. Durch die Bestellung eines Erbbaurechts entsteht eine Trennung zwischen dem Eigentum des Bodens und dem Eigentum der Gebäude. Die Ferienobjekte sind durch Verbindung Eigentum der Watersportcentrum De Brekken B.V. geworden. Die Rechtsinhaber erwerben nach der Bestellung des abhängigen Erbbaurechts wiederum das Eigentum der Ferienobjekte.

Es gibt zwei Formen von Erbbaurechten. Das selbständige Erbbaurecht und das abhängige Erbbaurecht. Im vorliegenden Fall hat man sich für das abhängige Erbbaurecht entschieden. Das heißt, dass das Erbbaurecht vom zwischen dem Mieter und der Watersportcentrum de Brekken B.V. zu schliessenden Mietvertrag abhängig ist. Mit anderen Worten: Ohne Mietvertrag kein Erbbaurecht, und im Fall der Beendigung des Mietvertrags erlischt auch das Erbbaurecht.

Faktisch wird die juristische Lage also mit den Grundsätzen in Übereinstimmung gebracht, die Watersportcentrum De Brekken B.V. und die Mieter in der Praxis immer angewendet hatten. Der Mieter mietet ein Grundstück, und das darauf erstellte Ferienobjekt ist sein Eigentum.

Der Vertrag

Das neue Rechtsverhältnis zwischen den Parteien wird in einem Mietvertrag, einer Urkunde, in der ein abhängiges Erbbaurecht bestellt wird, und in verschiedenen Anlagen geregelt. Es geht um folgende Unterlagen:

den Mietvertrag
die Bestellungsurkunde des Erbbaurechts
die Haus- und Parkordnung der Watersportcentrum de Brekken B.V.
die Überlassungsordnung der Watersportcentrum de Brekken B.V.
der Vertrag zwischen Watersportcentrum de Brekken und der VAC in Bezug auf die Preise und die zusätzlichen Vereinbarungen vom 1-7-2013
der Mustervertrag zur Vertragsübernahme (der Vertrag, der von der Watersportcentrum de Brekken B.V., dem Mieter und dem Käufer für den „Verkauf“ eines Ferienobjekts zu verwenden ist) [indeplaatsstellingsovereenkomst] .

Die Nutzung

Das Grundstück darf ausschliesslich zu Ferienzwecken genutzt werden. Eine dauerhafte Bewohnung ist nicht zulässig.

Laufzeit / Beendigungsmöglichkeiten des Vermieters

Man hat sich für ein mietabhängiges Erbbaurecht mit unbestimmter Laufzeit entschieden. Der Vermieter kann diesen Vertrag nur in besonderen Fällen kündigen. Diese Fälle werden in Artikel 3 des Mietvertrags genannt. Kurz zusammengefasst geht es um folgende Angelegenheiten:

falls der Mieter den Mietvertrag, die Haus- und Parkordnungen bzw. behördliche Vorschriften nicht befolgt, Belästigungen verursacht oder die gute Atmosphäre auf dem Park und dessen Umgebung verdirbt
falls der Mieter den Nutzungszweck des Geländes und/oder des Grundstücks missachtet (nämlich die Nutzung zu Ferienzwecken)
falls das Ferienobjekt die allgemein anerkannten Sicherheitsnormen und die übrigen geltenden gesetzlichen Vorschriften nicht erfüllt
falls sich das Ferienobjekt in einem derart schlechten Zustand befindet, dass die Auswirkungen dieses schlechten Zustands auf den Ruf des Ferienparks und dessen nächste Umgebung eine Kündigung rechtfertigen
falls während zweier aufeinanderfolgender Jahre ein Zahlungsrückstand von sechs Monaten oder mehr bestanden hat.

Dies gilt unter Berücksichtigung der Bestimmungen des Mietvertrags.

Ferner sind im Mietvertrag unter anderem folgende Vereinbarungen aufgenommen:

die Mietpreise, Nebenkosten, Steuern und andere Abgaben
das faktische Vorgehen beim Schließen des Mietvertrags
die Nutzung durch Drittpersonen
Tod eines Mieters/Beendigung durch einen der Mieter bei mehreren Mietern
Unterhalt und Ersatz
Kautionssumme
Mitgliedschaft bei der Mietervereinigung.

„Verkauf“ des Ferienobjekts

Das tatsächliche Vorgehen beim „Verkauf“ des Ferienobjekts ist im Mietvertrag im Artikel zur Vertragsübernahme (Artikel 13) aufgenommen. Der Mieter ist berechtigt (nach schriftlicher Zustimmung des Vermieters), sein Ferienobjekt zu „verkaufen“, und zwar unter den Bedingungen des entsprechenden Artikels.

Der Mieter hat – sobald er einen Käufer gefunden hat – die Zustimmung des Vermieters für den Verkauf an diesen Käufer einzuholen. Der Vermieter kann vor einer etwaigen Erteilung der Zustimmung ein Gespräch verlangen, um den Käufer kennen zu lernen. Der Vermieter kann in einem solchen Gespräch auch die vor Ort geltenden Vorschriften erläutern. Der Vermieter teilt dem Mieter anschliessend mit, ob er die Zustimmung für die Übertragung an den Käufer erteilt. Der Vermieter kann die Zustimmung ausschließlich aus billigen Gründen verweigern und kann an seine Zustimmung angemessene Bedingungen knüpfen. Sollte der Vermieter seine Zustimmung verweigern, hat er anzugeben, aus welchen Gründen er sie verweigert. Das kann zum Beispiel sein, wenn sich das Gebäude nicht in gut unterhaltenem Zustand befindet oder nur noch einen sehr beschränkten Wert hat.

Der Mieter schliesst mit dem Käufer einen Kaufvertrag. Der Inhalt des Kaufvertrags ist von den Vereinbarungen abhängig, die der Mieter mit dem Käufer trifft. In jedem Fall hat darin zu stehen, dass der Käufer ein abhängiges Erbbaurecht kauft, und eine Umschreibung des Ferienobjekts und welchen Preis er dafür zu bezahlen hat.

Der Vermieter verlangt vom Mieter und vom Käufer, dass sie eine Vereinbarung zur Vertragsübernahme unterzeichnen. Der Mustervertrag, der dazu zu verwenden ist, wird dem Mietvertrag beigefügt. In diesem Vertrag akzeptiert der Käufer auf jeden Fall die dann geltenden Verhaltensvorschriften. Der Vermieter kann dann mit dem Käufer einen neuen Mietpreis vereinbaren.

Mit der Unterzeichnung der Vertragsübernahme gehen das Eigentum des abhängigen Erbbaurechts und die Stellung im Mietvertrag an den Käufer über. Mit anderen Worten: „Das Ferienobjekt ist verkauft.“

Weil das abhängige Erbbaurecht im Grundbuch [beim Kadaster] eingetragen ist, wird im Vertrag auch bestimmt, dass der Mieter und der Käufer die Vereinbarung zur Vertragsübernahme bei einem Notar unterzeichnen. Der Notar kann anschliessend die Namensänderung im Grundbuch veranlassen. Dies ist im Interesse aller Parteien. Das Grundbuch stimmt dann ja mit der tatsächlichen Situation überein. Für die Vereinbarung zur Vertragsübernahme wurde bereits eine Musterurkunde beigefügt, die für die Eintragung in das Grundbuch zu verwenden ist. Es geht also lediglich um eine Formalität.

Keine Grundpfandrechte

Schliesslich wird bestimmt, dass der Mieter weder Grundpfandrechte bestellen darf noch eine Verpflichtung aufgrund des Mietvertrags an Drittpersonen verpfänden darf. Dies, um Diskussionen diesbezüglich zu verhindern. Dies bedeutet übrigens keine Änderung im Vergleich zur heutigen Situation.

* Bei Unrichtigkeit, Widersprüchlichkeit oder Doppeldeutigkeit zwischen der niederländischen Originalfassung der allgemeinen Geschäftsbedingungen und der vorliegenden Übersetzung ist der niederländische Text verbindlich.